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전문가 컬럼

상임법상 임대인지위 승계와 차임연체

컬럼니스트 : 이승주 | 2017-05-01 (월) | 조회 : 778

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상임법(상가건물임대차보호법)에 의하면 상가 임차인이 대항력을 취득한 경우에 상가의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 규정하고 있다(상임법 3조 2항).


따라서, 경매 또는 매매 등을 통하여 상가의 소유권을 취득한 자는 대항력 있는 임차인에 대한 임대인의 지위를 취득한다.


결국 상가 양수인은 보증금반환의무를 부담하고, 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다.


임차인이 상가의 소유권이 이전되기 전에 차임 등을 연체한 경우에 양수인이 전소유자에 대한 임차인의 연체차임 등을 임차인에게 청구할 수 있을까?


원칙적으로 청구할 수 없다. 즉, 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 연체차임 등의 채권이 양수인에게 이전되지 않기 때문에 전소유자(임대인)만이 임차인에게 연체차임을 청구할 수 있다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결).


그렇다면, 양수인이, 전소유자에게 임차인이 연체한 차임 등을 반환되는 보증금에서 공제할 수는 있는가?


특별한 사정이 없는 한 전소유자에게 임차인이 연체한 차임 등이 양수인이 반환활 보증금에서 당연 공제된다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결/공제주장 필요 없이 당연공제된다는 취지).


그 이유는 무엇일까?


대법원은 “일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아 있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문”이라고 한다.


위 대법원 판례를 정리하면, 임차인이 전소유자에게 연체한 차임 등을 양수인이 청구할 수는 없지만, 양수인이 임차인에게 반환할 임대차보증금에서는 당연 공제된다는 것이다.


이때 의문이 하나 생기는데, 양수인이 상가를 양수하자마자 임차인이 전소유자에게 연체한 차임이 3기에 달한다는 이유로 계약을 해지할 수 있는가이다.


필자 개인의견으로는 채권양도절차를 거치지 않은 경우 양수인에게 전소유자의 연체차임청구권을 인정하지 않은 이상, 전소유자에 대한 차임 3기연체를 이유로 계약해지는 어렵다고 본다(위 판례사안은 전임차인과 양수인 모두에게 각 3기 이상 연체한 사안임).

이승주
부동산전문변호사
부동산학 석사(한성대 부동산대학원 부동산투자금융전공)
서울지방변호사회 조세연수원 수료(10기)/세무사 등록
동국대 행정대학원 부동산최고위 과정수료(18기)
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