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실전에서 바로 써먹는 부동산FAQ

전체 | 매매 | 임대차 | 분양/청약 | 경매 | 토지 | 기타

[경매] 예고등기가 되어 있는 물건은 입찰조차 하지 못하게 하는데 예고등기가 무엇이며 그 이유가 무엇인가요?

예고등기란, 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우 및 패소한 원고가 재심의 소를 제기한 경우에 그러한 소송이 제기되었다는 사실을 법률행위를 하고자 하는 제3자에게 경고하여 소송결과에 따라 예측하지 못한 손해를 방지하고자 하는 의미에서 법원이 직권으로 하는 것이며, 다만 무효나 취소로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없는 경우에는 예고등기를 하지 아니하고, 예고등기 자체는 경고하는 의미만 있을뿐 처분을 금지하는 등의 효력은 없습니다.

본 예고등기는 매각(낙찰)으로 인하여 말소되지 않고, 낙찰자가 인수해야 하는 것이므로 예고등기의 원고와 피고간의 진실관계를 알 수 없는 때에는 조건없이 입찰을 포기하는 결단이 필요하고, 예고등기가 되어 있는 경매물건이 싸다는 이유만으로 입찰을 하는 것은 결코 바람직하지 않음을 각별히 주의해야 합니다.
참고로 2011년 10월 13일 부로 예고등기제는 폐지되었고 예고등기의 말소절차에 관하여는 종전의 규정에 따릅니다.

[경매] 유치권이 신고되어 있는 물건은 입찰할 때 주의를 하라고 하는데, 어느경우에 유치권이 성립하고, 그 이유가 무엇인가요?

타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권으로부터 발생한 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리가 있는데, 이를 유치권이라고 합니다. 이와 같은 유치권은 등기를 필요로 하지 않을 뿐만아니라 말소기준권리와 관계없이 낙찰자에게 인수될 수 있음에 주의를 해야 합니다.

즉, 유치권은 담보물권이지만 약정담보물권인 저당권과는 달리 당사자의 의사와는 관계없이 일정한 요건이 성립되면 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권이며, 저당권과는 달리 물권이지만 우선변제권이 없기 때문에 경매절차에서 배당에 참가한다 해도 배당을 받을 수가 없으며, 유치권이 성립하기 위해서는 반드시 아래 세가지 요건을 구비해야 하는데

첫째, 타인 소유의 물건으로부터 채권이 발생했어야 하고
둘째, 변제기가 도래했어야 하며
셋째, 유치권자가 점유를 하고 있어야만 한다.

이와 같은 유치권이 경매에 있어서 문제가 되는 이유는 민사집행법 제91조 제5항에 의하면 “매수인(낙찰자)은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다”라고 명문화되어 있기 때문입니다. 실무상에서도 유치권이 신고되어 있는 경매부동산이 종종 있으나, 유치권으로 인한 채권의 인수문제 때문에 가격 또한 저렴한 것이 보통입니다만, 유치권은 경매가 진행되는 집행법원에 반드시 신고된 것만 문제가 되는 것이 아니라, 신고되어 있지 않더라도 대금납부 후 인도명령이나 명도소송시에 주장해도 무방하다는 점 때문에 법률(경매)전문가의 조언 등 철저한 권리분석이 선행되어야 한다는 점 각별히 주의를 해야합니다.

그러나 경매실무상 법원경매에 있어서 유치권이 성립되는지 유무의 판단이 쉽지 않으므로 현장을 답사하여 소유자, 점유자, 채권자, 채무자 및 유치권자라고 주장하는 자를 만나 탐문.조사하는 수 밖에 없고, 그 조사된 내용들이 위의 성립요건에 부합되는지의 여부를 따져 입찰여부를 스스로 판단하는 수밖에 없으며, 만약 유치권이 신고되어 있거나 유치권 성립가능성이 있는 물건에 입찰을 하면서, 유치권의 성립가능성이 불확실한 경우에는 그 유치권으로 담보하는 채권을 인수할 각오로 응찰가격에 그 유치권자의 채권금액을 감안하여 입찰하는 것이 가장 안전하다고 할 수 있겠습니다.

[경매] 법정지상권 성립가능성이 있으면 입찰할 때 주의하라고 하는데 어느 경우에 성립하고 그 이유가 무엇인가요?

타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 지상권이라고 하고, 이는 당사자간의 약정에 의하여 성립하며, 용익물권이며 등기를 해야 그 효력이 발생합니다. 즉, 지상권은 당사자간의 약정에 의하여 성립하는 것이 원칙이지만, 약정에 의하지 아니하고 일정한 요건을 갖추고 있는 경우에 지상권이 설정된 것으로 보는 경우가 있는데, 이를 법정(法定)지상권이라고 합니다.

즉, 저당물에 대한 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 서로 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 보며, 이를 법정지상권이라고 합니다.

이와 같은 법정지상권이 성립하기 위한 요건으로 첫째, 어느 순간 토지와 건물(수목)의 소유자가 동일인 이었을 것 둘째, 저당권설정 당시 건물(수목)이 이미 존재하고 있을 것(등기유무는 요건이 아님)셋째, 위 두가지의 요건을 갖추고 임의경매의 사유로 토지와 건물(수목)의 소유자가 다르게 된 경우에 건물(수목)의 소유자에게 인정하는 권리가 법정지상권입니다. 이와 같은 법정지상권의 성립시기는 토지와 건물의 소유자가 다르게 되는 시점이므로 매매나 증여인 경우에는 소유권이전등기가 완료된 시점에, 경락을 받은 경우에는 경락대금을 완납했을 때에 그 효력이 발생합니다.

그런데 왜 법정지상권의 성립가능성이 있는 물건의 입찰에 주의를 하라고 하는가에 대해서 궁금하시지요? 먼저 법정지상권의 건물에 대한 존속기간이 30년이기 때문에 법정지상권이 성립할 경우, 장기간 소유권행사를 할 수 없을 뿐만 아니라 존속기간의 만료로 그 지상권이 소멸한 경우에도 건물 기타 공작물이나 수목이 현존하는 때에는 지상권자는 갱신(재계약)을 청구할 수 있으며, 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 지상권설정자에 대하여 그 지상물에 대하여 상당한 가액으로 이의 매수(買受)를 청구할 수도 있기 때문입니다.

그러므로 “법정지상권 성립 불투명”, “법정지상권 성립여지 있음”, “평가외 또는 입찰외 건물 있음” 등으로 표기되어 있는 경매물건에 대한 입찰은 철저한 권리분석이 선행된 이후에 입찰을 해야 하며, 법정지상권의 성립가부에 대한 판단은 오로지 입찰자의 몫이라는 점 각별히 주의할 필요가 있는 것입니다.

[경매] 전세권등기가 되어 있을 때, 설정등기된 전세금액을 법원에서 당연히 배당을 해주나요? 아니면 낙찰자가 인수하는 경우도 있나요?

전세권이 용인물권이기는 하지만 담보물권적 성질이 있어서 낙찰이 되면 당연히 집행법원에서 당연히 배당받을 수 있는 것이 원칙이지만, 예외적으로 그 전세금을 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 있기 때문에 주의를 해야 합니다.

즉, 낙찰 부동산위의 지상권.지역권.전세권 등 용익물권 및 등기된 임차권은 저당권.압류채권.가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각(낙찰)으로 인하여 모두 소멸(말소)되는 것이 원칙입니다. 다만, 예외적으로 저당권.압류채권.가압류채권에 대항할 수 있는 경우에는 낙찰자가 인수해야 합니다.

이때 저당권.압류채권.가압류채권을 일명 말소기준권리라고 하는데, 이 말소기준권리 보다 선순위로 설정된 지상권.지역권.전세권을 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리라고 하고, 이를 낙찰자가 인수해야 하는 것입니다. 다만, 이중 전세권만은 민사집행법 제88조의 규정에 따라 당해 사건 배당요구종기일까지 배당요구를 신청한 경우에는 매각(낙찰)으로 인하여 소멸합니다.

정리해 본다면, 일명 말소기준권리 보다 선순위로 설정된 전세권은 원칙적으로 낙찰자가 그 전세금을 인수하지만, 전세권자가 당해 사건 배당요구종기일까지 배당요구신청을 한 경우에는 낙찰자가 인수하지 아니하고, 집행법원에서 배당을 받게 되는 것입니다.

[경매] 부부가 공동으로 소유하던 아파트 2분의1이 경매 나왔는데, 낙찰받을 경우 어떻게 인도받게 되나요?

근래들어 남녀평등화 되면서 아파트 등 주택도 부부 공동명의로 소유하는 사례가 빈번해지고 있습니다. 이와 같이 공동소유하고 있는 물건 즉, 공유물 전체의 처분은 공유자 전원의 동의가 있어야 가능하지만, 공유지분만의 처분은 공유자 스스로 처분할 수 있습니다. 그러므로 부부가 공동소유하다 어느 일방의 채권자가 채무자인 공유자의 지분에 대한 경매청구가 가능하고 실무에서도 공유지분이 경매에 붙여지는 경우가 있습니다.

이와 같은 아파트의 공유지분을 낙찰받고자 하는 경우에 각별히 주의해야 할 사항이 있는데, 공유지분을 낙찰받고 대금을 완납한 이후에 명도가 사실상 불가능하다는 점입니다. 즉, 공유물의 특성상 아파트 전체중 2분의1에 해당하는 공유지분을 특정할 수 없기 때문에 낙찰받지 못한 2분의1을 제외한 나머지 공유지분 2분의1에 대한 명도가 사실상 불가능하다는 것입니다.

이런 이유로 인해서 아파트의 공유지분 2분의1을 낙찰받은 경우에는 명도를 서두를 것이 아니라, 나머지 2분의1의 공유자를 상대로 지분의 매입에 대해서 협의매수를 시도해볼 필요가 있습니다.

만약, 협의매수에 이를 수 없을 때에는 부득이 관할 법원에 공유물분할신청을 제기하여 대응할 수 있으며, 이때 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저하게 그 가액이 감소할 염려가 있는 때에는 법원은 해당 공유물의 경매를 명할 수 있습니다.

이 경우 아파트는 현물로 분할할 수 없기 때문에 법원은 경매를 명하여 그 대금을 분할하게 될 것이며, 이와 같은 경매를 공유물분할을 위한 형식적인 경매라고 하며, 반면에 민사집행법에 의한 경매를 실질적인 경매라고 합니다.

그러므로 아파트의 공유지분을 낙찰받고자 하는 경우에는 일반적인 경우와는 달리 사실상 단기간에 명도가 불가능하기 때문에, 장기적인 계획과 여유자금으로 낙찰을 받아야 할 것이며, 공유물분할청구소송과 공유물분할을 위한 경매절차에 소요되는 기간은 약 6개월 내지 1년여를 감안해야 합니다.

[경매] 주택 임차인들의 보증금을 낙찰자가 물어주는 경우도 있다는데, 어떤 경우인가요?

입찰하려고 할 때 권리분석을 함에 있어서 가장 신경을 써야 하는 부분이 임차인들인데요, 주택 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택을 인도(입주)받아 주민등록(전입신고)을 마치면, 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력을 취득하게 되며, 나아가 계약서상에 확정일자를 날인받아 둔 때에는 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지가격을 포함)의 환가(매각)대금에서 후순위 권리자 기타 채권자 보다 보증금을 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.

그런데 임차인이 입주와 전입신고는 다른 권리자들보다 가장 빠르게 되어 있어 제3자에 대한 대항력을 확보하고 있으나, 계약서상에 확정일자를 받아두지 아니한 경우 또는 입주와 전입신고도 빠르고 계약서상에 확정일자도 가장 빠르게 받아 두었으나, 배당요구신청을 하지 아니한 경우와 이때 배당요구신청은 하였으나, 배당요구종기를 지나 배당요구신청을 한 경우에는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하여야 하고, 입주와 전입신고 및 확정일자도 모두 빠르고 배당요구종기까지 배당요구신청도 하였으나, 배당금액이 보증금액에 부족한 경우(임차인이 경매신청채권자인 경우)에 그 부족한 임차인의 보증금액을 낙찰자가 인수하여야 합니다.

참고로 지난 2002년 11월부터 상가건물임대차보호법이 제정.시행되고 있는데, 상가건물임대차보호법을 적용받는 임차인의 경우에도 입점과 사업자등록신청을 하면 제3자에 대하여 대항력을 취득하게 되고, 나아가 계약서상에 확정일자를 받으면(관할 세무서에서 받음), 경매나 공매절차에서 우선변제를 받을 수 있고, 낙찰자에게 대항력이 있는 상가건물 임차인이 보증금을 전액배당받지 못한 때에는 이 또한 낙찰자가 인수하여야 합니다.

[경매] 소유자를 상대로 강제집행을 해야 하는데, 1주일에 한두번 야간에만 오는 것 같고, 살고 있는 사람이 없는 상태에서 강제집행을 어떻게 할 수 있나요? 그리고 가재도구등 유체동산은 어떻게 해야 하는지요?

낙찰부동산을 인도받기 위한 최후의 수단이 강제집행절차인데, 집행현장에 점유자가 없다면 상당히 어려운 경우에 처한 것은 사실입니다.

집행관은 강제집행을 실시하려는데, 소유자등 점유자로부터 상당한 저항을 받거나 채무자의 주거에서 강제집행을 실시하려는데, 채무자.소유자 또는 점유자 또는 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족.고용인을 만나지 못한 때에는 성년 두사람이나 특별시.광역시의 구 또는 동 직원, 시.읍.면 직원 또는 경찰공무원중 한사람을 증인으로 참석하게 하고 강제집행을 할 수 있습니다.

민사집행법상 이론은 이와 같지만, 실무상에서 점유자가 없는 경우 공무원이나 경찰공무원이 참여하는 경우는 거의 없고, 채권자(낙찰자)가 선임한 성년 두사람을 증인으로 참여하게 하고 강제집행을 하는 것이 대부분이며, 이를 실무상 무인명도(無人明渡)라고 합니다.

그러므로 낙찰자가 강제집행을 신청하고 집행을 실시하고자 하는 경우에는 낙찰자를 제외한 성년 2명이상이 동행하여야 하며, 만약 동행한 증인이 없을 경우에는 집행관은 집행불능처리를 하게 되고, 이 경우에는 강제집행이 지연될 뿐만 아니라 집행비용도 추가납부해야 하기 때문에 반드시 2명이상의 성년과 동행할 필요가 있습니다.

이때 강제집행으로 반출되는 가재도구 등 유체동산은 집행관의 허락을 받아 채권자(낙찰자)의 책임하에 보관을 해야하기 때문에 집행관에게 사전에 보관장소(창고)를 알려주어야 집행이 가능하고, 보관비용은 채권자가 선부담을 한 이후에 채무자에게 구상하면 됩니다.

만약, 반출된 유체동산을 창고 등에 보관중인데 채무자가 도주한 경우 등 장기간 나타나지 않을 것으로 예상되는 경우에는 채무자의 최종 주소지로 유체동산을 찾아갈 것을 독촉하는 내용증명을 2-3회 발송하고, 그래도 찾아가지 않을 때에는 이를 근거로 집행관에게 보관중인 유체동산의 매각명령 및 공탁명령(집행법원의 허가필요)을 받은 다음, 그 매각대금으로 집행비용과 보관비용에 충당하고 나머지가 있으면 이를 공탁하면 됩니다. 다만, 가치없는 유체동산일 경우에는 입찰자가 없을 것이므로 이 경우에는 채권자가 직접 낙찰을 받아 폐기처분하면 되겠습니다.

(참고)

명도란 낙찰자가 낙찰받은 부동산을 점유자로부터 넘겨받는 절차를 말하는데, 점유자가 스스로 넘겨주지 않을 경우에 강제집행절차를 통하여 넘겨받게 되는데, 이때 낙찰부동산내에 점유자가 있을 경우의 강제집행을 유인명도라고 하고, 점유자가 없는 상태에서 강제집행을 무인명도라고 하며, 실무상의 용어이자 구분입니다.

[경매] 낙찰받은 부동산에 임차인이나 소유자 등 점유자가 있을 때 어떻게 내보낼 수 있나요?

낙찰받은 부동산에 당해 경매사건의 채무자나 소유자 또는 임차인 등 점유자가 있는 경우에, 낙찰자는 매각대금을 완납한 이후 6개월이내에 채무자.소유자 또는 낙찰부동산의 점유자에 대하여 인도명령을 신청(낙찰대금완납증명서 첨부)할 수 있으며, 낙찰자의 인도명령신청에 의하여 집행법원은 해당 부동산을 낙찰자에게 인도하도록 명할 수 있습니다.

다만, 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원에의하여점유하고있는것으로인정하는때에는인도명령신청이기각될수있습니다. 이때 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원을가진점유자란, 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인, 유익비나 필요비 또는 공사대금에 근거한 유치권자, 법정지상권자 등이 있습니다.

그리고 집행법원에 의하여 낙찰자에게 대항할 수 없는 점유자로서, 인도명령결정이 되었음에도 불구하고 해당 부동산을 낙찰자에게 인도해주지 않을 때에는 해당 민사신청과(경매계)를 방문하여 인도명령결정문에 집행문을 부여받고, 송달증명서를 발급받아 집행관사무소에 강제집행을 신청해야 하며, 강제집행을 통하여 부동산을 인도받을 경우에는 상당한 집행비용(집행면적.난이도 등 경우에 따라 상이하지만, 32평형아파트 정도를 가정한다면 약150만원 전후)이 소요되기 때문에 가능한한 적극적인 협상력을 발휘하여 소요될 집행비용 범위를 전후한 금액을 제시하여 합의로써 인도받는 것이 합리적인 대응방법입니다. 이때 지급하는 비용을 실무에서 명목상 이사비용이라고 하고 있으며, 이는 반드시 지급해야 하는 비용은 아니지만, 어차피 강제집행시에 소요될 비용이기 때문에 이를 감안하여 합의를 보기 위하여 지급하는 실무상의 지급비용으로 의무적인 것은 아닙니다.

[경매] 임차인으로서 배당받은 금액이 생각보다 적게 나와서 배당표에 의문이 있을 때에는 어떻게 해야 하나요?

집행법원은 가배당표를 배당기일 3일전까지 작성.비치하여 이해관계인들의 열람에 제공하고 있는데, 배당금액이 적게 나오는 경우를 대비하여 배당기일전에 집행법원 경매계를 방문하여 가배당표를 미리 열람.확인해둘 필요가 있습니다.

배당금액이 생각보다 적게 나온 경우, 배당금에 대한 이의신청은 배당기일에 출석한 이해관계있는 채권자만이 할 수 있으며, 배당표의 작성, 확정, 배당실시로 인하여 배당을 받을 수 없게 된 채권자가 자신이 배당을 받지 못하므로 인하여 배당을 받게 되는 채권자를 상대로 신청하는 것이며, 배당기일에 출석하여 이의(異議)에 대하여 진술(구두)할 것을 그 요건으로 합니다.

실무상에서 주의할 것은 배당이의신청을 하고 싶지만, 배당표를 분석할 줄 모르는 경우에 누구를 상대로 배당이의신청을 해야 할 것인지의 진술에 어려움을 겪을 수도 있으므로, 배당기일전에 배당표를 열람해보거나 배당기일에 이에 대한 전문적인 지식이 있는 사람과 동행할 필요가 있습니다.

그리고 배당기일에 출석한 이해관계있는 채권자는 배당표의 작성에 계산상의 착오가 있다든가, 채권의 기재가 누락되었다든가 등 절차상의 사유나, 배당을 받게되는 채권자의 채권의 존부(存否), 범위, 순위 등 실체상의 사유를 들어 이의신청을 할 수 있으며, 이때 절차상의 하자사유는 즉석에서(배당기일중으로) 수정하여 배당을 하는 것이 실무적으로 이용되고 있습니다.

그리고 배당기일에 구두로 제기한 배당이의신청이 집행법원에 의해서 받아 들여지게 되면, 이의신청을 한 채권자나 채무자는 배당기일로부터 7일이내에 배당이의청구소송을 제기하고, 그 소송제기 접수(사실)증명원을 발급받아 집행법원에 제출해야 하며, 7일이내에 이를 제출하지 아니한 때에는 배당이의신청을 취하한 것으로 간주합니다.

그 이후 배당이의의 소송에서 원고(배당이의신청을 한 채권자)가 승소한 경우에는 새로운 배당표를 작성하여 배당을 하는 것이 원칙이며, 패소한 경우에는 원래의 배당표에 따라 배당을 하게 됩니다. 다만, 실무적으로는 이미 배당이의신청 당시 이의가 있는 부분에 한해서만 배당을 보류하고 나머지 이의가 없는 부분에 대해서는 배당을 완료했기 때문에 원고가 승소한 경우에는 원고에게, 원고가 패소한 경우에는 피고에게 각각 보류되었던 배당금액을 지급해 주는 것으로 배당절차를 종료합니다.

[경매] 임차인이 입주해서 전입신고를 하고 계약서에 확정일자만 받아두면 보증금 전액을 배당받을 수 있는지요?

과거에는 전세권설정등기나 임차권등기를 해두지 않으면 세입자들이 전세금이나 임차보증금을 안전하게 보호받을 수 있는 제도가 없었습니다. 그러나 경제적.사회적 강자인 임대인들이 전세권등기나 임차권등기에 협조를 해주지 않는 경우가 많았고 협조를 해준다고 하더라도 설정등기비용을 세입자들이 부담해야 되는 등 경제적부담이 상당하였습니다.

이런 부담을 덜어주고자 지난 1989년부터 확정일자제도를 도입하여 시행하고 있습니다. 즉, 주택 임대차에서 등기가 없는 경우에도 임차인이 입주하여 전입신고를 마치고 임대차계약서상에 확정일자를 받아두면, 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지가격을 포함)의 환가(낙찰)대금에서 후순위 권리자 기타 채권자 보다 보증금을 우선하여 변제받을 수 있는 제도를 마련하여 시행하고 있습니다. 이 제도의 시행으로 인하여 세입자들은 전세권등기나 임차권등기를 하지 않아도 보증금을 우선변제받는 면에서는 이와 동일한 권리를 보장받게 되어 보증금을 안전하게 보호받을 수 있게 되었습니다.

(참고)

확정일자는 해당일자에 임대차계약서가 존재하고 있었음을 공적인 기관에서 보장해주는 일자인을 말하는 것으로써, 법원, 등기소, 공증인사무소, 관할 동사무소에서 받을 수 있으며, 그 비용도 일천원미만으로 경제적인 부담도 최소화하였습니다.

[경매] 임차인이 후순위인 경우에도 배당받을 수 있는 방법이 있다는데 사실인가요? 어떤 경우에 얼마를 배당받을 수 있나요?

임차인이 후순위인 경우에도 배당받을 수 있는 경우가 있습니다. 일반적인 임대차에 대해서는 민법에서 규정하고 있는데, 경제적.사회적으로 약자로 분류되고, 경우에 따라 영세하기도 한 주거용건물의 임대차에 대해서는 국민들의 주거생활의 안정을 위해서 지난 1983년부터 주택임대차보호법이 따로 제정되어 시행되고 있습니다.

동법에 따르면 경매신청(개시결정)의 등기이전에 임차주택에 입주하여 전입신고를 마친 경우, 보증금중 일정금액을 다른 담보물권자 보다 비록 후순위라고 하더라도 우선적으로 배당해주도록 규정하고 있으며, 이를 임차인의 소액우선변제권이라고 합니다. 이때 보증금중 일정금액의 기준은 주택(낙찰)가액(대지가액을 포함)의 2분의1 범위내에서 저당권의 설정일자와 지역에 따라 주택임대차보호법 시행령으로 정하도록 규정하고 있으며, 그 기준에 대해서는 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

주택임대차보호법령상의 소액우선변제금액의 한도

적용시기 저당권설정일자	지역구분	임차보증금 상한액	소액 우선변제금액
2001년 9월 15일 부터 현재까지	수도권 과밀억제권역	4,000만원이하	1,600만원
	광역시 (인천제외)	3,500만원이하	1,400만원
	기타지역	3,000만원이하	1,200만원
1995년10월19일부터 2001년 9월14일까지	서울시 및 광역시	3,000만원이하	1,200만원
1995년10월19일부터 2001년 9월14일까지	기타지역	2,000만원이하	800만원
1990년 2월19일부터 1995년10월18일까지	서울시 및 광역시	2,000만원이하	700만원
1990년 2월19일부터 1995년10월18일까지	기타지역	1,500만원이하	500만원
1987년12월 1일부터 1990년 2월18일까지	특별시 및 직할시	500만원	500만원
1987년12월 1일부터 1990년 2월18일까지	기타지역	400만원	400만원
1983년12월30일부터 1987년11월30일까지	특별시 및 직할시	300만원	300만원
1983년12월30일부터 1987년11월30일까지	기타지역	200만원	200만원

(참고) 수도권 과밀억제권역

서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 중구 운남동, 운북동, 운서동, 중산동, 남북동, 덕교동, 을왕동, 무의동. 서구 대곡동, 불노동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 연수구 송도매립지-인천광역시장이 송도 신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일 송도앞 공유수면매립공사 면허를 받은 지역을 말한다- , 남동유치지역을 제외하며 이 지역들은 성장관리권역으로써 기타지역에 속한다.) 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동에 한한다.), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외한다.)

[경매] 국세나 지방세 등 세금은 언제나 우선적으로 배당받을 수 있는지요?

과거에는 국세우선의 원칙이라고 해서 국세를 다른 채권자들보다 우선적으로 배당한 적이 있었으나, 국민경제생활에 있어서 예측을 불가능하게 하고, 담보물권자 등 기타 채권자들에게 예측하지 못한 손해를 끼칠 수 있다는 점 때문에 현재는 국세기본법 제35조제1항제3호 및 지방세법 제31조제2항제3호에 의하여 국세나 지방세도 과세확정일(법정기일)과 우선변제권이 있는 다른 권리와의 순위를 비교하여 배당받게 되는 것이며, 여기서 과세확정일이란 자진신고 세금인 경우에는 신고일이 되고, 정부나 지방자치단체가 납부고지서를 발송하는 경우에는 납부고지서의 발송일(발송주의)을 말합니다. 다만, 국세나 지방세의 법정기일이 근저당권과 담보가등기권이나 전세권 등의 설정기일과 같은 날자인 경우에는 국세(지방세) 우선의 원칙이 적용되며, 아울러 우선변제권이 없는 일반 채권보다는 조세채권의 우선변제권이 인정됩니다.

이와 같이 원칙적으로 국세나 지방세도 우선변제권은 없지만, 당해세(해당 경매부동산에 부과된 세금과 그 가산금)만은 다른 담보물권자 보다 우선변제권을 인정하고 있습니다.

다만, 당해세의 범위와 관련하여 당해세는 그 법정기일 이전에 설정된 물권보다도 우선변제권이 있기 때문에, 그 범위를 넓게 해석하는 것은 조세법률주의의 이념인 국민의 경제생활에 관한 예측가능성을 허물게 할 수 있고, 재산권의 보장에 관한 헌법규정에도 위배될 수 있기 때문에, 당해 재산 자체에 부과하는 세금에 국한하도록 좁게 해석해야 하며, 이런 전제하에 당해세에는 재산세,종합부동산세,공동시설세,도시계획세,자동차세 만을 의미하며 취득세와 등록세는 이에 해당하지 아니합니다(지방세법운용세칙 31-1. 2001년 2월 1일 시행).

이와 관련하여 대법원판례도 국세기본법상의 증여세는 재산의 취득자금을 증여받은 것으로 추정하여 그 재산의 취득자금에 대하여 부과하는 세금으로써 당해세가 아니라고 하였으며, 또한 부동산의 담보물권자가 당해 부동산에 대한 증여세나 상속세가 부과되리라는 점을 예측할 수 없었다는 것을 이유로 상속세도 당해세는 아니라고 선고(2000다49534호 배당이의 2002.6.14선고, 2001다44376호 배당이의 2003.1.10.선고)한 바 있습니다.

또한 헌법재판소도 당해세란 재산의 소유 그 자체에 부과되는 세금만이 당해세라고 그 해석기준을 제시하면서, 취득세.등록세.면허세 등은 당해세에 포함된다고 할 수 없다고 하고 있습니다(헌법재판소 91가헌 1호. 1994년 8월 31일 선고). 이와 같은 지방세법 운용세칙이나 대법원판례 등을 감안해볼 때 일부에서 당해세로 언급하고 있는 양도소득세,상속세,증여세,취득세,등록세,면허세 등은 당해세에 포함되지 않으며, 재산세,종합부동산세,공동시설세,도시계획세,자동차세만을 당해세에 포함된다고 해야 할 것입니다.

[경매] 임차인인데 보증금을 배당받는 절차를 알려주세요. 기간은 얼마나 걸리나요?

임차인중 경매기입등기 이전에 입주와 전입신고를 하고소재지역에따라보증금중일정금액을배당받을수있는소액우선변제대상임차인이있고, 입주와 전입신고 및 계약서상 확정일자를 갖추어 해당 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있는 임차인이 있는데, 집행법원은 낙찰자가 매각대금을 완납하게 되면, 일반적으로 1개월이내에 배당기일을 잡게 되고, 이를 양자 모두에게 배당기일통지서를 송달해주게 됩니다.

배당기일통지서를 송달받은 임차인은 배당기일에 참석(신분증과 도장 지참)하여 임대차계약서 원본, 주민등록등본, 명도확인서를 제출하고 즉석에서 배당표를 교부받아 해당 경매계를 찾아가면, 법원보관금 지급명령서를 발급해주고, 이를 구내 은행에 제출하면 배당된 금액을 당일에 수령할 수 있습니다.

다만, 배당금을 교부받기 위해서 제출해야하는 명도확인서(낙찰자에게 집을비워주었다는 확인서)는 낙찰자의 인감증명서가 첨부되고 인감도장이 날인되어야 하는데, 낙찰자의 입장에서 집을 비워주거나 언제까지 비워주겠다는 확신이 없을 경우에는 명도확인서를 교부해주지 않을 것이므로, 적극적인 협상력을 발휘하여 합의점을 찾아 명도확인서를 받아서 제출할 수 있도록 노력하는 것이 중요하다고 하겠습니다.

[경매] 소유권이전등기는 언제 어디에서 할 수 있나요? 법원에서 알아서 해주나요?

법원경매를 통하여 부동산을 취득하는 경우, 소유권의 이전등기를 법원에서 직접 해주는 것처럼 신문에 공고되고 있으나, 실제는 매각대금을 완납한 후 낙찰자 본인이나 본인이 선임한 대리인(법무사)을 통하여 소유권이전등기촉탁신청서를 작성한 후, 관련서류를 첨부하여 집행법원 민사신청과(민사집행과)에 접수하면 집행법원은 관할 등기소에 소유권이전등기와 기타 등기의 말소등기를 해 달라는 촉탁만을 해주고 있습니다.

소유권이전등기 촉탁신청서는 각 법원에 비치되어 있으나, 대법원 홈페이지에서 다운받아 사용하면 되고, 첨부서류는 낙찰부동산의 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 공시지가확인원, 낙찰자의 주민등록등본(또는 초본)입니다.

그 외에 낙찰부동산의 목록(소재지.면적.지목.구조)과 낙찰부동산의 등기부등본상 말소대상 등기목록 즉, 근저당권, 지상권, 전세권, 가압류, 압류, 경매개시결정의 기입등기 등 낙찰자에게 대항할 수 없는 권리들을 말소하기 위해서 그 목록을 작성하여야 하고, 말소목록에는 각 권리들의 순위번호, 접수일자, 접수번호, 채권자 등을 기재하여야 하며, 본 말소목록에서 누락되는 권리는 말소되지 아니할 수 있으므로 누락되지 않도록 주의하여 작성해야 합니다.

또한 촉탁등기신청서에는 소유권이전에 따른 등록세(주택은 낙찰가격의 1%, 기타 부동산 2%)와 교육세 및 말소에 따른 등록세와 교육세(1건당 3,600원)를 납부하고 납부영수증을 첨부하여야 하며, 국민주택채권(주택의 경우 공시가격에 따라 1.3% 내지 3.1%, 토지의 경우 공시지가의 2.5% 내지 5%, 주택과 토지 외의 부동산의 경우 시가표준액의 1% 내지 2%매입) 매입필증과 수입증지매입(이전 1건당 9,000원, 말소 1건당 2,000원), 송달료(6,040원 우표구입)를 납부하여 접수하면 되겠습니다.

접수한 후 약2주일쯤 경과하면 해당 경매계를 찾아가 등기필증(권리증)을 수령하는 것으로 촉탁등기 절차는 종료됩니다.

[경매] 낙찰을 받고 소유권을 취득할 때까지의 절차와 기간이 얼마나 소요되나요?

입찰기일에 최고가매수신고인이 되면, 그로부터 7일후에 매각(허가)결정이 있게 되고, 다시 그로부터 7일이내에 이해관게인들의 항고(매각허가결정에 대한 불복절차) 제기기간이 주어지게 되며, 항고제기가 없는 경우(또는 제기한 항고가 이유없다고 기각결정이 확정된 경우)에는 그로부터 30일이내에 대금납부기한이 잡히게 됩니다.

낙찰자는 대금납부기한내 언제든지 대금을 납부할 수 있으며, 대금을 완납하고 나면 소유권이전등와는 관계없이 법률의 규정에 의하여 즉시 소유권을 취득하게 됩니다. 다만, 낙찰받은 부동산을 처분하기 위해서는 반드시 등기를 하여야만 합니다.

그리고 주의할 것은 대금을 완납한 경우 즉시 소유권은 취득하지만, 낙찰받은 부동산에 점유자가 있을 경우에는 당해 점유자와 합의에 의하여 낙찰부동산을 인도받거나, 합의에 이를 수 없을 경우에는 인도명령이나 명도소송을 제기하여 반환받아야만 합니다. 이를 정리해보면 최고가매수신고인이 된 이후부터 소유권을 취득하기까지는 항고제기가 없음을 가정할 때 최장40여일이 걸리고, 낙찰부동산에 점유자가 있는 경우에는 낙찰부동산을 인도받기까지 특별한 사정이 없는 한, 소유권을 취득한 날(대금을 완납한 날)로부터 약 2-3개월정도 감안하면 되겠습니다.

[경매] 지방에 소재하고 있는 농지를 낙찰받고 싶은데, 도시민도 낙찰을 받을 수 있는지요?

농지(전.답.과수원)는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 취득할 수가 없기 때문에, 경매절차를 통하여 지목이 전,답,과수원이거나 현황상 실질적으로 농지로 사용되고 있는 토지를 낙찰받고자 할 경우에는 농지소재지 시.군.구.읍.면으로부터 농지취득자격증명서를 발급받아 매각결정기일까지 집행법원에 제출해야만 매각(낙찰)허가결정을 받을 수가 있습니다.

만약, 최고가매수신고인이 매각허가결정기일까지 농지취득자격증명서를 제출하지 못하는 경우에는 매각(낙찰)이 불허가되고 새로운 매각(경매)기일을 지정하여 경매를 다시 실시하게 되며, 이때 최고가매수신고인이 제출했던 입찰보증금을 일부 법원에서는 몰취하여 반환해주지 않는 경우도 있으므로 상당히 주의를 해야 합니다.

그리고 최고가매수신고인이 되기 이전에는 농지취득자격증명서를 발급받을 수가 없고, 관할 시.군.구.읍.면에서 농지취득자격증명서의 발급에 필요한 처리기간은 신청을 한 날로부터 4일이기 때문에 매각허가결정기일까지 집행법원 해당 경매계에 농지취득자격증명서를 제출하기가 쉽지 않으므로 사전에 해당 시,군,구.읍.면의 시민봉사실이나 농지과 등 관련부서를 방문하여 농지취득자격증명서의 발급절차와 매수희망자(입찰예정자)의 인적사항을 알려주고 발급가능성에 대한 상담이 선행되어야 하겠습니다.

[경매] 토지거래허가구역에서 낙찰을 받았는데, 별도로 허가를 받아야 하는지요?

국토해양부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행 그리고 토지의 합리적인 이용을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 5년이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역을 지정할 수 있으며, 이 토지거래허가구역내에서 토지를 거래(매매와 증여를 포함하지만 상속은 제외)하고자 하는 경우에는 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자와 미혼인 직계비속을 포함하되, 세대주 또는 세대원중 취학.질병의 요양.근무지 이전 또는 사업상 형편으로 인하여 당해 지역에 거주하지 아니 하는 자를 제외) 전원이 당해 토지가 소재하고 있는 특별시.광역시.시 또는 군지역에 허가신청일로부터 소급하여 1년이상 계속해서 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 당해 지역에거주하고 있어야만 합니다. 그러나 민사집행법에 의한 경매절차나 국세징수법에 의한 공매절차를 통해서 토지를 취득(낙찰)하는 경우에는 토지거래허가가 면제되기 때문에 별도로 허가를 받을 필요가 없으며, 이것이 경매.공매의 하나의 장점으로 거론되는 사유이기도 합니다. 다만, 토지거래허가구역내 농지(전.답.과수원)인 경우에 토지거래허가는 필요하지 않지만 원칙적으로 농지취득자격증명은 받아야 된다는 점 주의해야 합니다.

[경매] 낙찰대금을 납부해야 하는데 어디에다 납부하나요. 실무적인 절차를 알려주세요?

매각(낙찰)대금은 낙찰허가결정이 확정되고 그 허가결정에 대한 불복절차인 항고기간(7일)이 지난 후 30일내로 대금납부기한을 잡게 되는데, 집행법원은 낙찰자에게 대금납부기한통지서를 송달해주게 되며, 낙찰자는 대금납부기한동안 대금이 준비되는대로 언제든지 납부할 수 있습니다.

대금납부는 현금(자기앞수표)으로 납부하는 것이 원칙이고, 먼저 관할법원 해당 경매계를 방문하여 법원보관금 납부(명령)서를 수령하고, 구내 은행에 대금을 납부하게 되면, 수납은행은 영수증 2매를 교부해 주게 되는데 이중 1부는 해당 경매계 제출용이고 1부는 낙찰자보관용입니다. 낙찰자는 본 매각(낙찰)대금의 완납으로 소유권이전등기 유무와 관계없이 즉시 소유권을 취득하게 되지만, 처분을 하기 위해서는 반드시 등기해야만 합니다.

그리고 대금납부할 때 구비서류는 낙찰자의 신분증과 도장, 대금납부기한 통지서 또는 입찰보증금 영수증 및 낙찰대금을 지참하면 되고, 소유권이전등기 촉탁신청과 명도소송제기 또는 인도명신청시에 첨부하기 위하여 낙찰대금완납증명원을 발급받아 두는 것이 좋습니다.

이와 같은 현금납부 외에 특수한 대금납부방식이 있는데, 경매절차상 매각(낙찰)대금에서 배당받을 수 있는 임차인 등 채권자가 낙찰자가 된 경우에, 매각결정(낙찰허가)기일이 끝날 때까지 집행법원에 신고(채권자상계신청서 제출)하고, 낙찰자가 배당받아야 할 금액을 제외한 나머지 금액만을 납부할 수 있으며, 이와 같은 채권자 상계신청이 있는 경매사건은 다른 채권자와 낙찰자 등의 편의와 절차상의 번잡을 피하기 위하여 대금납부일과 배당기일을 같은 날에 진행하고 있습니다.

그 외에 낙찰자는 경매절차상의 특별한 매각조건에 의하여 부동산의 부담을 인수할 수도 있고, 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 배당을 받게 될 관계 채권자의 승낙이 있는 경우에는 매입대금의 범위와 승낙하는 채권자의 채권액 범위내에서 매각대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수하는 것으로 대금납부를 할 수 있습니다.

실무적으로는 이와 같은 채권자상계신청이나 채무인수에 의한 대금납부 보다는 경락잔금대출제도가 더 많이 이용되고 있으나, 모든 금융기관에서 경락잔금대출을 취급하는 것은 아니므로 사전에 대출이 가능한 금융기관을 파악하여 활용하면 유익할 수 있습니다.

[경매] 이해관계인들이 항고를 하면 5개월이상 지연된다는데 항고는 아무나 할 수 있나요, 왜 하는 것인가요?

경매절차에서 항고라는 것은 매각(입찰)기일의 최고가매수신고에 대하여 집행법원의 매각(낙찰)허가결정 또는 불허가결정를 하는 경우, 이해관계인들이 제기하는 이에 대한 불복절차를 말하는데, 실제 지난 2002년 7월이전에는 낙찰받은 경매사건에 대한 항고와 재항고의 남발로 인하여 매각(낙찰)허가를 받고도 최소 6개월에서 약1년 가까이 속절없이 기다리던 시기가 있었고 이로 인하여 낙찰자는 금전적인 손실 뿐만아니라 권리행사가 장기간 지연될 수 밖에 없었으며, 채권자도 배당금의 수령이 지체되는 등의 불이익을 받았던 것이 사실이었습니다.

그러나 지난 2002년 7월 1일부로 새로 제정된 민사집행법이 시행되면서, 신속한 경매절차의 진행과 채권자와 낙찰자를 보호해주려는 의미에서 채무자나 소유자 또는 임차인이나 기타 점유자 등 이해관계인들이 항고를 제기하고자 할 경우에는 매각(낙찰)대금의 10%에 해당하는 금전 또는 유가증권을항고보증금으로 집행법원에 공탁하도록 하고 있으며, 만약 채무자나 소유자가 제기한 항고가 이유없다고 기각결정이 된 때에는 항고보증금으로 제공한 금전이나 유가증권의 반환요구를 하지 못하고, 채무자나 소유자 외의 사람이 제기한 항고가 이유없다고 기각결정이 된 때에는 항고보증금으로 제공한 금전이나 유가증권을 현금화한 금액 가운데, 항고를 제기한 날로부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 년20%의 이자에 해당하는 금액의 반환을 요구할 수 없도록 규정하고 있습니다.

이로 인하여 동법이 시행되기전 항고제기비율이 평균 70%(점유자가 있는 물건기준)를 초과하던 것이 5%미만으로 현격하게 줄어들게 되었으며, 이제는 아주 예외적인 경우를 제외하고 항고제기로 인하여 경매절차가 지연되는 경매사건은 전무하다시피 하기 때문에, 과거와 같이 항고제기로 인하여 낙찰받은 부동산을 인도받는 기간이 지연되고, 권리행사에 장애를 받게 될 여지는 거의 없어졌다고 볼 수 있습니다.

[경매] 낙찰을 받았는데 갑자기 경매절차가 취하될 수도 있는지요?

낙찰을 받고 집행법원의 매각(낙찰)허가결정이 있은 후에도 경매절차를 취하할 수 있습니다. 즉, 경매신청채권자 또는 그 경매신청채권자의 적법한 대리인은 매수인(낙찰자)이 매각(낙찰)대금을 완납하기 전까지는 언제나 경매절차를 취하할 수 있습니다. 이로 인하여 낙찰자는 낙찰대금을 완납하기 전까지는 불안한 지위에 있다고 할 수 있습니다.

다만, 이와 같은 낙찰자의 불안정한 지위를 조금이나마 보호해주는 차원에서 매각(입찰)기일에 매수신고가 있은 후, 대금을 완납하기 전까지의 사이에 경매절차를 취하하고자 하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 차수위매수신고인의 동의서를 받아서 취하서에 첨부하여야만 취하할 수 있습니다.

그러나 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 동의를 안해준다고 해서 경매절차를 취하할 수 없는 것은 아니고, 동의를 안해줄 경우에는 이해관계인들은 경매개시결정에 대한 이의신청을 제기하여 궁극적으로는 경매절차를 취하할 수 있게 됩니다. 그러므로 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인도 경매신청채권자가 경매취하에 동의해줄 것을 요청하는 때에는 그 진정성 여부를 판단하여 진실한 마음으로 취하를 하고자 하는 경우라면, 취하동의서를 해주고 취하 즉시 매수신청(입찰)보증금을 반환받는 것이 합리적인 대응방법입니다.

[경매] 임차인에게 우선적으로 낙찰받을 수 있도록 법적으로 특별한 혜택를 주는지요?

민사집행법에 의해서 부동산 대한 경매가 진행되는 경우에, 다른 입찰자들 보다 우선적으로 매수(낙찰)할 수 있는 지위를 부여하고 있는 자가 2가지의 경우가 있습니다.

그 하나는 공유자우선매수신청권인데, 공유물중 일정 지분만이 경매가 진행되는 경우에 나머지 지분권자가 매각기일까지 법정 입찰보증금을 제공하고 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있으며, 이 경우 집행법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 우선매각(낙찰)을 허가하여야 합니다.

이때 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 보게되지만, 차순매수신고인은 집행관이 매각절차를 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 자격을 포기할 수 있습니다. 그리고 공유자가 우선매수신고를 하였으나, 또 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매가가격을 최고가매수신고가격으로 본다는 점 주의할 필요가 있습니다.

두번째, 임대주택법에 의한 건설임대주택을 민사집행법에 따라 경매하는 경우에는 당해 임대주택을 분양전환 할 경우, 우선분양받을 수 있는 임차인은 매각기일까지 법정 입찰보증금을 제공하고 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있으며, 이 경우 최고가매수신고가 있더라도 당해 임차인에게 우선매각(낙찰)을 허가하여야 하고, 이 경우에도 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 보게 됩니다.

그리고 위 2가지의 경우 외에는 어떠한 경우에도 임차인에게 우선매수할 수 있는 기회를 부여하지 않고 있기 때문에, 임대주택법에 의한 임대주택의 임차인 외에는 불특정 다수와 경쟁을 통해서 낙찰받을 수 밖에 없습니다.

[경매] 기간입찰이라는 입찰이 있는데, 기일입찰과 어떻게 다른가요?

현재 시행되고 있고 가장 일반적인 입찰방법으로써, 특정 기일, 특정된 장소와 시간에 실시하는 입찰을 기일입찰제라고 하며, 2002년 6월말까지는 이 기일입찰제만이 시행되었습니다.

그러나 기일입찰제의 단점으로 지적되고 있던 경매브로커에 의한 개입을 예방하고 원격지에 거주하고 있는 사람도 우편을 통해서 편리하게 입찰할 수 있도록 하기 위해서 2002년 7월부터 시행되고 있는 민사집행법에 새로이 도입된 제도가 기간입찰제입니다.

이때의 기간이란 어느 특정한 시점부터 어느 시점까지 그 사이의 시간을 말하므로 입찰기일을 특정한 날에 실시하지 아니하고, 몇일간의 기간을 정하여 입찰표의 접수를 받아 특정기일에 개찰을 하는 제도를 기간입찰이라고 합니다.

민사소송법 시행규칙에 따르면 기간입찰에서 입찰기간은 1주일 이상 1개월 이하의 범위에서 사안별로 정하도록 하고 있고, 매각기일(경매기일)은 입찰기간이 끝난 후 1주일 안으로 정하도록 하고 있으며, 실무상 기간은 현재 1주일로 정하여 진행하고 있습니다.

그리고 기간입찰에서 입찰방법은 입찰표를 기재하여 봉투에 넣고 봉함을 한 다음, 입찰봉투에 이미 공고된 매각기일(개찰)을 겉면에 적어 지정된 집행관에게 직접 제출하거나, 지정된 집행법원(경매계)이나 집행관에게 그 봉투를 등기우편으로 부치는 방법으로 하며, 입찰보증금은 법원의 예금계좌에 일정액(합당한 입찰보증금)의 금전을 입금하였다는 내용으로 해당 금융기관이 발행한 증명서나 은행등이 보증한 지급보증위탁계약서(은행이 매수신청을 하려는 사람을 위하여 일정액의 금전까지는 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약서로 매수신청을 하려는 사람과 은행사이에 맺어진 사실을 증명하는 문서)를 제공하는 방법으로 하고, 일반적인 기일입찰의 경우와는 달리 현금이나 유가증권으로는 기간입찰에서 유효한 보증금으로 활용될 수 없음을 주의하여야 합니다.

[경매] 부부나 직계가족 등 2명 이상이 공동으로 입찰하고 싶은데 가능한가요?

여러명이 한건의 경매사건에 입찰하는 것을 공동입찰이라고 하는데, 2002년 7월 1일 이전에는 경매브로커 등의 부정행위를 예방하고, 진정한 입찰자를 보호하기 위해서 공동을 입찰을 하려는 경우에는 사전에 해당 집행관의 허가를 받아야만 가능하였으나, 현행 민사집행법(2002년 7월 1일부터 시행)하에서는 집행관에 의한 사전허가제도는 폐지되었고, 공동입찰을 하려는 경우에는 입찰표 및 공동입찰자 목록에 공동입찰자 상호간의 관계를 입증하는 서류만을 첨부하여 제출하면 되고, 공동입찰자 상호간의 관계를 입증할 만한 서류로는 가족관계등록부(호적등본)나 주민등록등본, 등기부등본(공동채권자), 임대차계약서(공동임차인), 지인들간의 동업계약서 등이 있습니다. 그 외에 공동입찰시 구비서류로는 공동입찰자 각자의 도장, 신분증(주민등록증,운전면허증,면허증), 입찰보증금(현금이나 자기앞수표)을 준비하면 되고, 만약 공동입찰자중 입찰에 참여할 수 없는 자가 있을 경우에는 불참자의 인감증명과 인감도장이 날인된 위임장을 지참하면 됩니다.

[경매] 입찰표를 작성할 때, 가장 조심를 해야 하는 사항이 무엇인가요?

입찰표를 작성할 때 가장 중요한 것은 사건번호와 물건번호(물건번호가 있는 경매사건)를 정확하게 기재하는 것입니다. 왜냐하면 입찰은 부동산을 매수하겠다는 청약과 같은 의사표시인데, 입찰표에 부동산을 표시하는 난은 없고 오로지 사건번호와 물건번호로써 해당 부동산을 특정하기 때문입니다. 그리고 입찰자와 그 대리인의 인적사항을 기재하고 입찰일자와 입찰가격, 매수신청(입찰)보증금을 정확하게 기재하면 되겠습니다.

특히 중요한 것은 입찰가격과 매수신청보증금으로써 이를 수정하는 때에는 무조건 무효로 하기 때문에 입찰가격이나 매수신청보증금을 수정할 사유가 발생한 때에는 입찰표를 다시 작성하여 제출해야 하고, 입찰가격 외의 사항을 수정할 때에는 두줄을 긋고 정정인을 날인하면 되겠습니다.

☞ 여기 잠깐

입찰표 작성상의 무효사유

법원경매에서 입찰이 제한되는 사람의 입찰 또는 입찰표의 작성이나 기타 다음과 같은 사유가 발생하는 경우에는 그 입찰을 무효로 처리합니다.
① 당해사건 채무자의 입찰
② 재경매사건에서의 전낙찰인의 입찰
③ 입찰표상의 입찰가격과 매수신청보증금을 수정한 경우
④ 입찰보증금액이 부족한 경우
⑤ 동일사건의 입찰자가 타인을 대리입찰한 경우 또는 2인 이상의 대리인인 경우
⑥ 1장의 입찰표에 수개의 사건이나 수개의 물건번호를 기재한 경우
⑦ 무능력자(특히 미성년자)가 직접 입찰한 경우
⑧ 매각절차에 관여한 집행관의 입찰
⑨ 매각부동산을 평가한 감정인의 입찰
⑩ 자격을 증명하는 문서를 첨부하지 아니한 경우

경매실무에서는 위⑩의 경우 개찰시에 미첨부한 서류(위임장, 인감증명, 법인등기부등본 등)를 보정하게 되면, 유효한 입찰로 처리하는 경우도 있습니다. 그리고 위와 같은 사유 외에 최저입찰가격 미만으로 입찰한 경우나 연필을 사용하여 입찰표를 작성한 경우 등도 당연히 무효로 처리합니다.

[경매] 매수신청보증금은 어떻게 되고 현금만 가능한지요?

지난 2002년 7월이전까지 매수신청(입찰)보증금은 입찰자가 응찰하고자 하는 가격의 10%이었으나, 2002년 7월부터 민사집행법이 제정.시행되고 있는데, 동법에 따르면 매수신청보증금은 법원에서 공고한 당해 회차 최저매각가격의 10%이며, 이는 입찰자들의 입장에서 보면 입찰보증금이 감소하게 되었고, 응찰가격 결정에 따라 보증금액이 증가되지 아니하고 정액을 준비할 수 있도록 편의가 제공되었음을 의미하는 것입니다.

그리고 매수신청보증금은 현금이나 시중 금융기관에서 발행하는 자기앞수표 또는 지급위탁계약서(시중은행과 매수신청을 하려는 사람간에 체결한 지급위탁계약서로써, 이를 입찰보증금에 갈음하여 입찰을 한 후에 해당 입찰자가 최고가매수신고인이 되면, 집행법원에서 최고하는 금액을 시중은행이 대신 지급하겠다는 문서)만이 유효하며, 당좌수표, 약속어음, 가계수표는 사용할 수 없습니다.

지급위탁계약서로 입찰보증금에 가름할 수 있는 제도의 도입으로 입찰예정자들의 현금동원 부담이 줄어들고, 자금여력이 부족했던 서민들의 입찰참여의 길이 보다 넓어진 것으로 볼 수 있겠습니다.

그리고 입찰보증금을 입찰봉투에 넣어 봉함을 해서 입찰표와 함께 제출하게 되는데, 이때에 적법한 입찰보증금 보다 많이 넣은 경우에는 유효한 입찰이 되지만, 1원이라도 부족한 경우에는 무효처리 됨을 주의할 필요가 있습니다.

한가지 실무상 알아두어야 할 사항은 위법한 것은 아니지만, 과다한 현금으로 입찰보증금을 준비.제출하는 것은 입찰시(입찰함이 좁아 들어가지 않을 수 있음)와 개찰시(일일이 현금을 세야하는 문제와 이로 인하여 개찰시간 지연) 상당한 불편을 초래하기 때문에 가능한한 시중 금융기관에서 발행하는 고액권의 자기앞수표로 준비하는 것이 좋습니다.